在“房住不炒”的大背景之下，开发商面临来自项目端、融资端、销售端的多维压力。近日，房地产税试点范围扩大文件出台，引起全社会对房地产市场走向的高度关注和激烈争论。加之当前限购、限贷、限价、限卖等调控政策的管控，销售方案和预售合同条款也变得愈加复杂。对于购房者，《民法典》提供了更加完善的法律保护。若购房者群体性援引民法典的新规则来维权，开发商则面临较大的挑战，因此需要对预售合同条款作重新审视和应对。

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法妞网友咨询：

商品房预售合同常见纠纷有哪些？

黄颖律师解答：

逾期交房此类纠纷为预售合同中最常见的纠纷。商品房预售合同中通常会以“交付日期”、“交付条件”来明确案涉房产的交房日，同时在“违约责任”或“逾期交房责任”中对违约责任的认定进行明确。

在实践中还出现过因笔误导致房屋交付日期早于建设工程竣工日期的案例，针对这类情况，法院认为双方对合同约定内容均应当明确知晓的情况下，以合同约定时间为应交付时间或以开发商单方主张时间为应交付时间均有失公平，故应视为双方对此约定不明确。

当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵。合同是当事人的真实意思表示，是为了实现特定交易目的。因此，当合同内容似是而非或前后矛盾，或者事后双方在理解具体条款的准确含义发生分歧时，应先根据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时，应作出有利于购房者的解释。

黄颖律师补充：

依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。以合同自由为代表的意思自治是整个私法的基石，而以诚实信用为代表的权利本位是私法的中心。通常，在当事人交易行为、意思表示完全自由且交易能力相当时，他们的合同自由和权利应得到充分尊重，外力不宜介入。但是，现代市场复杂，尤其是某些特定行业或领域，双方的交易能力往往明显不对称，一方滥用交易优势而导致交易结果不正义的情形时有发生，适当的外部干预平衡合同自由和正义实属必要。

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