房产交易过程中，很多购房者会遇到售房者逾期迁出的事情，对此黄兴友律师总结了八大注意事项，帮助大家顺利应对逾期迁出纠纷。

天津津瑞律师事务所的黄兴友律师做出了解答：

1.重视户口问题。

(资料图片仅供参考)

记住无论是地产还是二手房，都要重视户口问题。毕竟无法会给自己造成各种各样的麻烦和损失，因此房产交易过程中，谈判的重点不光是房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，还应当包括户口问题。

2.预先全面调查核实房屋内的户口。

即使是房主承诺了屋内的户口情况，购房者也需要自己亲自到房屋所在地的派出所进行核实。这样做不仅可以核实售房者承诺的真实性，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售房以前购房时的上家户口等。

如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实的房屋的户口，记得核实后要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。

3.明确的在合同中约定卖方迁出时间。

4.户口的迁出时间好约定在房屋登记过户之前。

5.通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对售房者施加压力。这样可以迫使其诚实守信，按期迁出。

预留的尾款应当在合同中明确说明先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约，且房屋尾款的数额不宜过低。在签订违约金条款时也应当注意要能够适用于迁移户口。

6.如果售房者约定在交易后的一定期限内将户口迁出的话，购房者要考虑自己是否应该接受。

可以在合同补充协议中约定好卖方不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则应当按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。

这种加重经济责任的方式，可以有效地促进卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。

7.双方好多商量。

如果交易双方进入诉讼这一环节的话，好可以借助法院施加的压力来促使对方迁移户口，履行义务，好能够和对方进行良好的沟通来达到诉讼目的，防止关系僵化。

8.和法官保持积极的沟通

诉讼过程中应当告知法官你的目的仍然是促使对方履行义务迁出合同，请求法官施加压力做好对方的工作，使售房者尽快迁出。

黄兴友律师补充相关事项：

在二手房交易过程，买卖双方由于户口而产生的纠纷众多。如从经济上考虑，一些换房族会考虑先卖掉家庭唯一住宅后，再重新置业，这样可以免除一部分税费。然而买家在购买二手房的时候会要求原业主将户口迁出，否则买家落户也会存在问题。

一、办理户口迁出需要哪些证件？

一般情况下户口要迁到新地址需要的证件包括：1、身份证和户口薄;2、派出所的迁入\迁出证明;3、结婚证，如有小孩要计生部门的证明。然而由于各地存在差异，卖房者可先行向准备要迁入户口的当地派出所问清楚怎么迁入，再到原户口所在地开迁出证明。

二、家庭唯一住房卖掉后户口该如何迁移?

由于在现实情况中，很多买主会将家庭唯一住房卖掉，这种情况下，户口应该怎么处理呢？依据一般城市的规定户口从住房迁出的条件是先找到迁入的地方。如果买主的户口一时之间无法顺利迁出，可以先与买家商议并在合同中做出相应说明，买家给出一段时间的期限供卖方重新找到新的户口接收地。

那么，二手房买卖中 卖方能否拒绝迁移户口呢?

根据我国法律的相关条款，户籍属于公安部门管理，法院对于此类诉讼一般不受理。也就是说如果卖方的户口不迁出，公安机关无法强行将业主户口迁出。那么这是否意味着卖房就可以高枕无忧了呢?事实并非如此。

案例：卖房户口未依约迁出被判巨额违约金

2010年3月，卢先生与吴先生签订房屋买卖合同以及补充协议，其中就户口迁移问题作出明确约定：吴先生应在房屋过户后60日内迁出房屋原户口。依据合同协议，如果吴先生不能按期将原有户口迁出，应当向卢先生支付5万元的违约金。如逾期超过10日，自期限届满至次日起，吴先生应当每日按卢先生已支付的全部购房款的万分之五的标准承担违约金。2010年4月，双方房款交接完毕，房屋过户手续也办妥。

2013年10月，卢先生发现吴先生的户籍还未迁出。在多次催促未果后，卢先生于2014年9月将吴先生诉至法院，要求吴先生立即将户口迁出自己所购房屋，并要求吴先生赔偿违约金共计近27万元。

法院认为：户口迁移属于行政管理范畴，因此吴先生要求卢先生迁出户口不属于民事案件受理范围，因此这项起诉应予驳回。但双方签订的房屋买卖合同对户口迁移作出了约定，吴先生违反合同约定，应当承担相应的违约责任。法院支持卢先生要求吴先生赔偿违约金的请求。法院最终对卢先生主张违约金的数额进行了调整，判决吴先生赔偿卢先生违约金12万余元。

三、户口迁移纠纷的司法实践：不属于法院主管范围

在我国的司法实践中，户口迁移纠纷一般不认为是法院的主管范围，买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理。原因大致如下：我国民事诉讼法规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。也就是说，民事诉讼不仅要求发生在平等主体之间，而且应当属于因财产关系或人身关系引起的纠纷。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定：“户口登记工作由各级公安机关主管。”户口迁移纠纷依规定应属于公安机关职责范围，涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，因此不属于民事案件的受理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……(三)依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决;”所以说，房屋内户口迁移属于公安机关户籍管理（行政管理）的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。

对于这个问题，我国司法实践中的操作比较统一。根据上海市高级人民法院《民事法律适用问答（2003年第3期）》规定“问题2：在二手房交易中，当事人约定卖方迁出户口，并由买方迁入户口，但卖方嗣后拒不迁出户口，买方起诉要求迁出户口的，是否可以作为民事案件受理？答：我们认为，对二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定，将户口迁出并将自己户口迁人的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”

四、实践中，迁移户口约定对二手房买卖合同的影响的各种情形

1、合同对于二手房内有无户口登记根本没有约定

这种情况是最悲催的。因为房屋买卖合同卖方的履行义务主要是确保房屋本身没有权利瑕疵和质量瑕疵，是否存在户口并不影响房屋本身的居住功能，特别在一些地方还不影响后续房主迁入户口。对于新房主可以迁入户口的情况下，从买房人角度而言，原产权人走了还留给户口在此地心理上无疑很不舒服，而且今后一旦原产权人有纠纷还会导致债权人源源不断的来此地寻找原产权人，甚至还有人民法院上门，麻烦很多，这种担心无可厚非，符合公序良俗，应当予以支持；对于新房主不能迁入户口的情况下，无疑更加是失去合同履行的目的，继续履行显然对于买房人是不公平的。

由于房屋本身不影响使用，合同又没有约定是否存在户口登记，因此有的法院判决因为合同没有约定户口问题，而房屋本身没有权利和质量瑕疵，因此不影响合同的履行，不能认定卖房人有违约行为，这对于卖房人极为不利。

但是我们认为，尽管合同没有约定户口问题，房屋内是否有户口登记无疑是房屋现状的重大情况，在某些情况下，关系到卖房人的卖房目的，卖房人有义务告知，没有告知的属于隐瞒与合同订立有关的重要情况，属于欺诈行为。这就像房屋内如果存在非正常死亡的情况而不告知买房人属于隐瞒重要情况、导致卖房人在此情况下购买房屋一样，属于卖房人欺诈的行为，违反了民事活动基本的诚实信用原则，在新产权人不能迁入户口、丧失履行合同的根本目的的情况下，买受人主张撤销合同的，人民法院应当予以支持；而对于新房主可以迁入户口的情况，则可以考虑此致情况下对于买房人的心理影响酌情予以赔偿。

2、卖房人在合同中承诺二手房内有无户口登记但是实际存在户口登记、合同没有约定违反该承诺系违约行为、又没有约定相应的违约责任，卖房人不迁出的情况

此种情况系卖房人对于二手房的真实情况进行隐瞒，属于法律上的欺诈，依据《合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，因此买房人的选择就是要么请求法院或者仲裁机构撤销二手房买卖合同，要买选择继续履行。合同撤销后，因系卖房人原因导致合同被撤销的，卖房人需要赔偿买房人的损失，包括利息或者合理的房屋差价。

3、卖房人在合同中承诺二手房内有无户口登记但是实际存在户口登记，合同约定违反该承诺系违约行为，也约定了相应的违约责任，卖房人不迁出的情况

因合同中已经将卖房人违反承诺视为违约的情况，因此，可以根据合同约定，追究卖房人的违约责任，但是不能强求法院判决卖房人强制迁出户口。如果买房人认为合同继续履行没有必要的，也可以根据合同法的规定，选择的解除二手房合同，合同解除后，卖房人需要赔偿买房人的损失，包括利息或者合理的房屋差价。

4、卖房人在合同中载明了二手房内存在户口同时承诺迁出，但是无违约责任的约定，卖房人不迁出的情况

这种情况下，由于卖房人已经告知了房屋状况，因此不存在欺诈，仅仅系违约行为。如果该种违约责任导致新产权人无法迁入户口的，则买房人有权以无法实现合同目的为由解除合同，卖方人承担违约责任，包括赔偿利息损失或者合理的差价；但是对于新产权人可以迁入户口的，则难以处理，这种情况下，很难计算实际损失，但是我们认为可以考虑此致情况下对于买房人的心理影响酌情予以赔偿。

5、卖房人在合同中载明了二手房内存在户口同时承诺迁出，合同又约定了不迁出的违约责任，卖房人不迁出的情况

这种情况下，可以根据合同的约定追究对方的违约责任，如果合同约定不迁移每天计算违约金的，则可以按日计算违约金，让卖房人肉痛而及时迁出户口，当然如果卖房人死猪不怕开水烫买房人也只能考虑解除合同了，解除合同也不影响原来约定的违约金的计算，这是当然法律环境下最好的一种情况了。

黄兴友律师提醒：

为应对二手房买卖中的迁移户口纠纷，最好在源头上予以控制，即在在二手房买卖合同中详细约定迁移户口的期限及违约责任。在迁移户口纠纷已经发生并难以协商的情况下，应考虑当地户籍政策向当地的公安户籍部门申请强制迁出户口。无其他途径予以救济时，应探究向法院起诉的可行性，在诉讼请求中予以变通，争取诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”，而非直接诉请迁移户口。

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