在现实生活中，有些父母为了保障子女以后的生活或者出于某些原因，购买房屋后会将房屋登记在子女的名下，如果父母需要对房屋进行出售的，那么，父母处置未成年子女名下房产，合同有效吗？

网友咨询：其准备购置一套二手房，房子系登记在出卖人未成年子女名下，出卖人代为处置。问：存在哪些法律风险？如果坚持交易，有何建议？

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北京市浩东律师事务所张海霞律师解答：

根据《民法总则》及《合同法》相关规定，作为法定监护人的父母无权随意处置被监护人的房屋。房屋产权归孩子所有，必须经过孩子的同意才能卖房。但子女未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。一般情况，只有等孩子年满18岁后，经孩子同意才能处理这套房子。不过法律对此也有特殊的规定，即允许特定情况下监护人(父母)为被监护人(子女)的利益处置房产，前提是经过全体监护人一致同意，由相关部门出具的孩子需要大额消费的证明，还要对这些事实进行公证。

父母作为未成年子女的法定监护人可以代子女购买房产不需子女单独授权，手续也比较简单，但无权随意处分未成年子女的房产，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法总则》第18条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任;给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

张海霞律师解析：

如何判定登记在未成年子女名下不动产的真正产权人

《物权法》有关规定，不动产物权登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生不动产交易行为应受到法律保护。对内效力是指应审查当事人的意思表示来确定真正的的权利人。

现实生活中，父母或者父母一方出资购买房屋后，出于各方面的考虑将房屋登记在未成年子女名下原因非常复杂，如果出资方的真实意思表示确实是将购买的房屋赠与未成年子女，就应认定为未成年人子女的财产；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，那么即使房屋登记在未成年人子女名下，真实产权人还是出资人。

（1）从该房产的来源来看，未成年人子女没有独立的经济收入，其日常生活尚且需要父母供养，也没有证据证明其获得过奖励、报酬、收益、继承、赠与如此大额财产的合法来源。

一般可以认定诉争房屋的资金来源于监护人父母，房屋真正的产权人应当为未成年子女的父母，该财产应认定为家庭共同财产。该财产由其父母管理，其收益也由父母自由支配，其父母同时也享有合法处置权。

（2）从该房产的来源来看，若有证据证明未成年子女有独立经济收入或获得过奖励、报酬、收益、继承、赠与等大额财产的合法来源，应认定房产系其个人所有。

其中，赠与是财产所有人在法律允许的范围内自愿将其所有的财产无偿赠送他人的法律行为，最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第129条 规定:“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。

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