预售商品房转让在我国房地产行业中是一种普遍存在的现象，它对于筹集建房资金，加速商品房建设资金流转起了很大作用，但由于法律对此的规定比较模糊，各地对预售商品房转让行为的具体规定也存在不同。实践中也存在诸多问题值得探讨。

法妞网友咨询：

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预售商品房再转是否有限制？

陆晓仁律师解答：

《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”

而一般对于预售商品房再转让的行为又称为“期房转让”，是指预售商品房买受人将其购买的正在建设中的但并未竣工的预售商品房再行转让给他人的行为。

陆晓仁律师补充：

卖房人如果要出售尚未取得房产证的房屋，首先要面对的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。

根据《城市房地产管理法》第四十六条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但目前国务院并未对此做出相关规定。

未交付使用的房屋，房屋买受人与开发商签订有《商品房预售合同》，双方形成合同关系。因此可以依据《民法通则》和《合同法》有关规定，可以认定“期房转让”为债权转让和权利义务转让。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有任何理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。

预售商品房的转让可以认定为一种合同转让行为，分为债权的转让和债权债务的概括转让两种情况，第一种已付清全款，完全履行了所负义务，那么这种合同转让就是对债权的转让。按照《合同法》第79条的规定：“债权人可以将合同权利全部或部分转让给第三人”以及第80条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”说明只要履行了通知义务，新老债权人都没有异议，那么债权不必经债务人同意就可以转让。第二种情况是购房人只支付了部分款项，那么他对预售商品房的转让属于债权债务概括转让。依《合同法》第84条：“债务人将合同义务全部或部分转让给第三人的，应当经过债权人同意”。否则对开发商不发生法律效力。

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