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所谓买卖不破租赁，一般指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，那么买卖不破租赁的法律规定有哪些？

法妞网友咨询：

买卖不破租赁的法律规定有哪些？

张磊律师解答：

民法典中，体现“买卖不破租赁”规则的法律规定有两条，分别是第405条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”与第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

故在“买卖不破租赁”规则的适用中，“买卖”行为的范畴不仅包括所有权变动的行为，如买卖、赠予等，也包括设立他物权的行为，如常见的抵押。“破”应理解为对抗，即物权变动的行为不能对抗原有的租赁关系。相应的，承租人可以要求继续履行租赁合同以对抗所有权人的返还原物请求权。

张磊律师补充：

根据我国《民法典》第七百二十五条的规定可知，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，也就是原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

实践中存在债务人滥用“买卖不破租赁”规则，损害买受人利益，导致合同无效的情形，主要是两种，一是与他人恶意串通，签订虚假租赁合同，以对抗买受人的返还原物请求权或者妨碍执行、损害抵押权人的利益。二是以名为房屋租赁合同，实为借款担保，实践中被法院认定系虚假意思表示，租赁合同无效的情形。

买卖不破租赁原则四个适用条件“第一，租赁物所有权转让时，已经存在合法有效的租赁合同，即合法承租在先，所有权变更在后；第二，租赁物已经交付给承租人使用；第三，租赁物所有权被出租人转让给第三人；第四，租赁物所有权的变动发生在合同约定的租赁期内。

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