回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。

(资料图)

网友咨询：

回迁房只有回迁协议可以买卖吗？

上海市华荣律所事务所杨芳律师解答：

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。

一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。这两种回迁房是否都能买卖呢?

回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

第一种情况：业主已经取得该商品小区的《房产证》。

这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。

第二种情况：业主手中只有发展商的回迁协议的。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。回迁房是开发商征用回迁民的房子后所赔的新房，每一个楼盘里都有商品房和回迁房，但是回迁房比商品房要便宜很多。有的人在房屋拆迁之后会持有一种回签协议，之后会有一套回迁房。

上海市华荣律所事务所杨芳律师解析：

回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。

另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。

杨芳律师补充：

回迁房买卖协议是有效的。只要买卖房子的双方经过协商，在自愿平等的基础上签订的买卖合同，并且合同的内容没有出现违反法律强制性规定或是社会公共利益，回迁房买卖协议是有效的。回迁房属于是安置房，想要买卖的话，需要原房主拥有该房子的年限满5年，并且缴纳了土地出让金和税契等费用，然后才可以自由进行买卖，才能够把房子过户给他人。回迁房土地如果是国家划拨的，这种情况下也只有满5年才能进行交易，必须缴纳相关费用，缴纳出让土地金。

回迁房买卖协议私下进行是不受保护的，但是可以把交易变成合法交易就能够受到保护。卖方如果不能改名的情况下，这时候要到当地的市公证处做一份房产转让书，填写重要信息就是回迁房要更名的两道手续。回迁协议书，其实就是一张白纸，上面有回签办的印章。如果说房子不能改名，建议千万不要购买。

杨芳律师简介

上海市华荣律所事务所主任，团队律师上百人，擅长婚姻家事、房产纠纷、动迁纠纷、公司事务、合同纠纷、劳动工伤、交通纠纷等，办案思路清晰，办案经验丰富、策略方法娴熟、当事人好评不断。

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