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每日热文:现在“以房养老”模式可行吗,有什么法律风险?

时间:2023-03-22 08:14:14 来源:法问

【现象】最近几年出现了一种新型的理财方式“以房养老”,打的旗号不仅让老人老有所养,而且每个月还能分到数额不少的分红,甚至三个月能分到房产价格的10%—15%。“以房养老”的大概说法是:将房屋抵押给某公司或某公司指定的公司,老人仍然可以居住在里面,每个月可以收到不菲的分红,待老人百年后该房屋归某公司所有。


(资料图片仅供参考)

【实际情况】做“以房养老”的机构大概有三种:一、正规保险公司,2014年幸福人寿开始试点,现在大概全国也就做了100多个业务。该业务的特点是周期长、回报慢,所以保险公司开展业务的动力不足。二、民营公司,这类公司往往以投资公司的形式出现。其核心的业务逻辑是利用房产抵押获得资金,将该资金进行投资,用投资收益支付房产抵押贷款需付出的利息和老人每个月的分红钱。三、骗子公司,打着“以房养老”的幌子,为了骗取老人的房子,涉嫌刑事犯罪。

重点说下第二、三类公司的“以房养老”业务。第二类公司是正经公司,看到养老市场的痛点,找到了这样一个业务机会。可关键问题是它是否具有一定的投资管理能力。如果为了满足老人的每个月分红,不仅是简单的投资管理能力,必须是高回报,而且要求每个月均能有现金回流。这对于专业投资人都是非常难的事。这类公司因投资亏损或达不到预期,无法支付利息和老人的每个月分红,致使房屋被债权人强制执行。结果是这类公司违约破产,老人的房子没了。

第三类骗子公司,和传销公司的模式很像。这类公司有几个特点:

①打的旗号往往是某“中”、“中国”字头的公司。这类公司有可能历史上是“中”的,但后来改制成为民营的;还有可能是现在央企或事业单位挂靠的公司;还有一种情况,被特殊人利用的公司,比如前段时间闹得沸沸扬扬的华宇公司事件,打着央企的名义到处0对价收购地方民企;最后一种情况是香港公司,香港的公司随便是可以注册“中国”字样的。对于拿不准的公司,我们第一可以去APP启信宝或者企查查等去核实、穿透其最终的股东情况,而且还能看到其诉讼情况。股东往往是没有太多承受能力的个人。不用管他吹得多么厉害,个人股东的有限责任照真的央企差得太远了。

②办公场所让人感觉高大上。这是营销心理学常用的伎俩,一般人认为公司的办公楼气派、面积大、装修豪华,这样的公司就是有实力。其实,房子是租的,到时公司走后,去哪里都找不到它。

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③销售人员能说会道,长时间和老人培养感情,甚至逢年过节送米送油。殊不知,这些销售人员只是销售角色,或者主观故意或者真的不懂,靠做业务得提成。仍然,最后连人都找不到。

前段时间北京爆出来的“以房养老”骗局案,我一个朋友偶然知道其内幕。多份合同锁定老人的房子——老人和小贷公司的贷款合同、抵押合同、强制执行公证文书。待出了问题时,所有的文书都是合法的,甚至都是公证的,执行房子似乎是理所应当。

【司法实践】表面合法的外衣下隐藏着非法目的,甚至刑事犯罪的目的。如果单纯的个案,公安机关很难立案,这是立案的特点决定的,只有成为了群体性事件才有快速立案的可能。所以,这一套合同会弄得老人在民事上很被动,只能寻求刑事解决。

【解决之道】最重要的,不能有贪便宜的心态;但凡有这心态,就容易上当受骗。关于“以房养老”问题,一定优先考虑和保险公司合作,毕竟有保证,而且要核实对方的保险公司资质。如果没有和保险公司合作的条件,又嫌打理房子麻烦,可以考虑卖掉房子,钱放到大的银行做3—5年理财(切记,不要贪图高利息买基金之类的产品,那是没有兜底保障的)。如果进驻养老院,除了保证金之外,也要注意不要将自己的心血钱交给养老机构理财,这同样是没有保证的。另外,随着国家养老扶持力度的加大,一些地产公司和保险公司合作在做真正的养老地产项目,可以考虑卖掉市中心的房子,换到这种虽然偏远但医护条件比较好的社区养老。

愿天下老人安康!

标签: 以房养老 保险公司 强制执行
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