在实际社会生活中，在房屋买卖过程中存在诸多专业性问题，房屋中介可以解决我们买卖过程的程序问题，律师则可以帮助我们解决合同签订履行中产生的法律问题。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，房屋买卖合同签订后，买卖双方应当全面履行合同义务。房屋买卖合同签订后，如果房价上涨，便存在卖方为追逐利益，违背诚信不履行合同义务的情况，卖方在履行期限届满前明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，在履行期届满后不履行合同义务，均构成违约。这种情况下买方应当如何维权呢？

法妞网友咨询：

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买房子卖方违约怎么赔？

陈哲律师解答：

根据《民法典》第577条规定：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋买卖合同签订后，卖方违约不履行合同义务的，买方可以根据具体情况选择要求卖方继续履行合同，也可以要求卖方赔偿损失。

买方首先可以考虑要求卖方继续履行合同，交付房屋、协助办理不动产转移登记手续，还有其他损失的，可以要求对方赔偿损失。

买方要求继续履行合同的，需要注意，双方约定买方通过银行按揭贷款方式支付购房款，而卖方违约不配合办理按揭贷款手续的，买方应当变更购房款支付方式为一次性支付购房款。

买方要求卖方继续履行合同的，除非房屋已办理网签，应当申请法院查封房屋，防止卖方再次处置房屋。

陈哲律师补充：

还应当排除《民法典》第580条规定三种除外情形：

法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。

买卖合同纠纷案件常见的无法实现合同目的情形有：卖方将房屋出卖给第三人；卖方将房屋转移登记到第三人；卖方将房屋设定抵押又不能解除抵押；司法机关将房屋查封又不能解除查封；卖方在房屋上设立居住权等。

房屋买卖合同无法继续履行的，买方可以要求卖方赔偿由此造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

首先根据合同的约定确定损失赔偿数额，没有约定的协商确定，协商不成的，由法院依法判决。

关于房屋价值涨跌损失的确定，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

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