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开发商在房屋交付前应仔细向购房者解释房屋交付与质保义务的关系，很多购房者正是由于担心交房后再无人负责保修，才会对不影响交付的小瑕疵抓住不放。因此房屋保修工作是开发商取得购房者信赖的根本，保修不到位，购房者自然难以放心收房。

法妞网友咨询：

关于房屋质保期法律是怎样规定的？

张雷律师解答：

房屋交付后，开发商的质保义务正式开始计算期间，除非另有约定，通常普通质保义务为两年，有防水要求的部分为五年。很多地区的房管部门还会强制要求开发商出具《新建住宅使用说明书》和《新建住宅质量保证书》，具体保修义务和期间以“两书”的记载为准。

开发商可以委托前期物业公司或者第三方履行保修义务，但无论是否亲自从事保修工作，开发商不应对保修义务掉以轻心。如保修义务履行不当，购房者可以催告无效后自行聘请第三方进行修复，相关费用要求开发商承担；同时对于确实影响居住的情况，购房者可以对不能居住期间（包括修复施工期间）的房屋租金向开发商主张赔偿。

另一方面，开发商需要对国家强制规定的保修期间有着清楚认识，该保修期间往往无法完全与总包的质保期相重合。很多开发商认为，可以将自身对购房者的保修责任与总包单位对自己的质保期进行“背靠背”，现实中往往是不现实的。总包的质保期通常从建筑单体竣工验收通过之日起计算，而开发商的保修期应当从房屋交付或视为交付之日起计算；总包的质保期通常为两年，而开发商对于购房者的质保期往往涉及防水问题，则应为五年；总包单位往往只对主体结构部分负责，涉及分包单位时，尤其是指定分包的情况时，可能责任认定较为复杂，而开发商作为为购房者提供保修义务的主体则十分明确。

张雷律师补充：

对于很多棘手的房屋质量问题，如顶楼漏水、侧墙渗漏等，往往在实践中是“修复、修复，修而不复”，即技术上存在彻底修复的障碍。部分不负责任的开发商为了控制成本，有时以拖延时间为目的，直至保修期届满。对此，我们建议开发商应当谨慎为之，如果遇到精明的购房者，对同一质量问题多次报修后无法修复的，购房者有权自行聘请第三方修复，并要求开发商承担相关费用。或者购房者也可以直接起诉，由法院委托第三方机构对房屋质量进行鉴定，同时出具修复方案和造价，购房者可以选择据此获得现金补偿或者要求第三方修复。

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