【资料图】

近年来不断推出的楼市调控新政，其基本导向在于一方面通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏制不合理的购房需求；另一方面通过提高购房成本，改变公众的房价预期，从而遏制房价过快上涨。房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定，具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征。

法妞网友咨询：

限购对商品房买卖合同效力及履行的影响有哪些？

刘伟律师解答：

政府出台限购政策后，买卖双方签订商品房购销合同，出卖人已向买受人交付房屋并办理了合同备案登记手续，买受人以政府出台限购政策，可能使其无法办理涉案房屋产权证而行使不安抗辩权，拒绝向开发商支付购房款的，买受人应当承担逾期付款的违约责任。

买卖双方在签订房屋买卖合同之前限购政策已经出台，双方均应了解限购政策内容。作为开发商在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人购房信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动接受买受人提供的资料。作为买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份及房产情况，应主动向开发商说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询。因买受人不具备购房资格，致使双方购房合同不能继续履行，但双方在签约之前均存在过失，购房合同因不能履行而被解除的责任不能全部归责于买受人，开发商不能据此要求买受人支付违约金。

刘伟律师补充：

限购政策属于国家房地产调控政策，不属于法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据。诉讼期间，销售所在地房地产调整政策已发生变化，已无购房限制的履行障碍，买受人以其不符合购房限购条件为由主张合同无效，要求开发商返还购房款项、赔偿损失的，法院不予支持。

买受人明知自己不具备购房资格仍与开发商签订商品房购销合同，存在过错，开发商在签约时明知买受人不具备购房资格，也存在过错。因限购政策导致买卖双方合同目的无法实现而解除的，双方过错责任相当，双方由此产生的损失应各自负责。

标签： 购房资格 买卖双方 商品房购销合同